Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy

Jeśli chcemy wybudować dom, pierwszym etapem naszego procesu inwestycyjnego jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Jest to konieczny etap, jeśli na terenie, na którym chcemy wybudować budynek, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W niniejszym artykule przedstawiamy najważniejsze zagadnienia związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

.

Decyzja o warunkach zabudowy, zwana powszechnie WZtką, została wprowadzona w oparciu o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli chcemy wybudować obiekt budowlany na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, mamy obowiązek wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Jest ona, co do zasady, wydawana przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w drodze decyzji administracyjnej. Do postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy stosujemy więc przede wszystkim przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Kodeksu postępowania administracyjnego.

Jakie warunki należy spełnić, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

O warunkach, których spełnienie jest niezbędne do uzyskania decyzji, mówi nam art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1)  co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2)  teren ma dostęp do drogi publicznej;

3)  istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4)  teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5)  decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jeżeli nasza inwestycja spełnia powyższe wymagania możemy wystąpić z wnioskiem do stosownego organu.

Głównym założeniem decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie czy planowana inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego w danej okolicy.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Aby otrzymać WZtkę koniecznie jest złożenie wniosku, który będzie zawierać:

1)  określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000;

2)  charakterystykę inwestycji, obejmującą:

1. a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,
2. b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej,
3. c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko;

Wzory wniosku możemy najczęściej pobrać ze strony internetowej właściwego urzędu.

Jeśli nasz wniosek jest prawidłowy organ rozpocznie postępowanie w sprawie wydania decyzji. Jeśli natomiast do wniosku nie zostały załączone wymagane dokumenty, zostaniemy wezwani do uzupełnienia braków w terminie 7 dni. Nieuzupełnienie wniosku w tym terminie, będzie skutkowało pozostawieniem wniosku bez rozpatrzenia.

Postępowanie w sprawie wydania decyzji

Po złożeniu wniosku organ przystępuje do analizy naszego projektu. W trakcie postępowania, organ jest zobowiązany do dokonania uzgodnień z właściwymi podmiotami, w zależności od cech naszego projektu. Dlatego też organ wydający decyzję ma obowiązek przesłać projekt decyzji o warunkach zabudowy do dokonania uzgodnień.

Jeśli organ uzgadniający nie zajmie stanowiska w sprawie projektu decyzji o warunkach zabudowy, uzgodnienia uważa się za dokonane po upływie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie. Nie ma więc niebezpieczeństwa, że nieustosunkowanie się do naszego wniosku przez organ uzgadniający zablokuje postępowanie na długi czas.

Jeśli natomiast stanowisko, które zajmie organ uzgadniający będzie w naszej opinii niesłuszne przysługuje nam na nie zażalenie. Termin na wniesienie zażalenia wynosi 7 dni od momentu doręczenia nam postanowienia.

Wydanie decyzji

Decyzja ustalająca warunki zabudowy określa szczegółowy sposób realizacji projektu, rodzaj zabudowy (dom parterowy czy piętrowy, rodzaj elewacji, jej kolor itp.), kwestie związane z odprowadzeniem ścieków czy dostarczania mediów, odległość budynku od granicy terenu itp. Na tej podstawie, na kolejnym etapie, będzie wydawane pozwolenie na budowę. Dla organu wydającego pozwolenie na budowę decyzja o warunkach zabudowy jest wiążąca.

Co istotne, o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może wystąpić osoba, która nie jest właścicielem danej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli dopiero planujemy zakup konkretnej działki, możemy najpierw wystąpić z wnioskiem o wydanie WZtki.

Termin wydania decyzji

Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego organy zobowiązane są do załatwiania spraw „bez zbędnej zwłoki”. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno nastąpić w ciągu miesiąca od momentu wszczęcia postępowania w sprawie, a w sprawach szczególnie skomplikowanych maksymalnie w ciągu dwóch miesięcy. W praktyce niestety, terminy te są często przedłużane. Jeśli organ nie załatwi sprawy w terminie, jest on zobowiązany przesłać nam stosowne zawiadomienie, w który wyznaczy nowy termin załatwienia sprawy, jak również poinformuje nas o przyczynach nie załatwienia naszej sprawy w terminie. Częstą praktyką organów jest przekraczanie ustawowych terminów, podając w zawiadomieniach o przedłużeniu terminu (tzw. przedłużkach) jako powód, szczególnie skomplikowany charakter sprawy. Organ nie ma jednak prawa przedłużać naszego postępowania w nieskończoność. Środkiem, który pozwala nam na obronę przed bezczynnością organu jest zażalenie, o którym mowa w art. 37 KPA.

O zażaleniu na przewlekłość postępowania i niezałatwienie naszej sprawy w terminie, jak również innych komplikacjach, które mogą się pojawić w trakcie postępowania, którego przedmiotem jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy napiszemy w kolejnym artykule. Zapraszamy do lektury.