Jeśli chcemy wybudować dom, pierwszym etapem naszego procesu inwestycyjnego jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Jest to konieczny etap, jeśli na terenie, na którym chcemy wybudować budynek, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W niniejszym artykule przedstawiamy najważniejsze zagadnienia związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

.

Decyzja o warunkach zabudowy, zwana powszechnie WZtką, została wprowadzona w oparciu o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli chcemy wybudować obiekt budowlany na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, mamy obowiązek wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Jest ona, co do zasady, wydawana przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w drodze decyzji administracyjnej. Do postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy stosujemy więc przede wszystkim przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Kodeksu postępowania administracyjnego.

Jakie warunki należy spełnić, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

O warunkach, których spełnienie jest niezbędne do uzyskania decyzji, mówi nam art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1)  co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2)  teren ma dostęp do drogi publicznej;

3)  istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4)  teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5)  decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jeżeli nasza inwestycja spełnia powyższe wymagania możemy wystąpić z wnioskiem do stosownego organu.

Głównym założeniem decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie czy planowana inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego w danej okolicy.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Aby otrzymać WZtkę koniecznie jest złożenie wniosku, który będzie zawierać:

1)  określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000;

2)  charakterystykę inwestycji, obejmującą:

  1. a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,
  2. b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej,
  3. c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko;

Wzory wniosku możemy najczęściej pobrać ze strony internetowej właściwego urzędu.

Jeśli nasz wniosek jest prawidłowy organ rozpocznie postępowanie w sprawie wydania decyzji. Jeśli natomiast do wniosku nie zostały załączone wymagane dokumenty, zostaniemy wezwani do uzupełnienia braków w terminie 7 dni. Nieuzupełnienie wniosku w tym terminie, będzie skutkowało pozostawieniem wniosku bez rozpatrzenia.

Postępowanie w sprawie wydania decyzji

Po złożeniu wniosku organ przystępuje do analizy naszego projektu. W trakcie postępowania, organ jest zobowiązany do dokonania uzgodnień z właściwymi podmiotami, w zależności od cech naszego projektu. Dlatego też organ wydający decyzję ma obowiązek przesłać projekt decyzji o warunkach zabudowy do dokonania uzgodnień.

Jeśli organ uzgadniający nie zajmie stanowiska w sprawie projektu decyzji o warunkach zabudowy, uzgodnienia uważa się za dokonane po upływie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie. Nie ma więc niebezpieczeństwa, że nieustosunkowanie się do naszego wniosku przez organ uzgadniający zablokuje postępowanie na długi czas.

Jeśli natomiast stanowisko, które zajmie organ uzgadniający będzie w naszej opinii niesłuszne przysługuje nam na nie zażalenie. Termin na wniesienie zażalenia wynosi 7 dni od momentu doręczenia nam postanowienia.

Wydanie decyzji

Decyzja ustalająca warunki zabudowy określa szczegółowy sposób realizacji projektu, rodzaj zabudowy (dom parterowy czy piętrowy, rodzaj elewacji, jej kolor itp.), kwestie związane z odprowadzeniem ścieków czy dostarczania mediów, odległość budynku od granicy terenu itp. Na tej podstawie, na kolejnym etapie, będzie wydawane pozwolenie na budowę. Dla organu wydającego pozwolenie na budowę decyzja o warunkach zabudowy jest wiążąca.

Co istotne, o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może wystąpić osoba, która nie jest właścicielem danej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli dopiero planujemy zakup konkretnej działki, możemy najpierw wystąpić z wnioskiem o wydanie WZtki.

Termin wydania decyzji

Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego organy zobowiązane są do załatwiania spraw „bez zbędnej zwłoki”. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno nastąpić w ciągu miesiąca od momentu wszczęcia postępowania w sprawie, a w sprawach szczególnie skomplikowanych maksymalnie w ciągu dwóch miesięcy. W praktyce niestety, terminy te są często przedłużane. Jeśli organ nie załatwi sprawy w terminie, jest on zobowiązany przesłać nam stosowne zawiadomienie, w który wyznaczy nowy termin załatwienia sprawy, jak również poinformuje nas o przyczynach nie załatwienia naszej sprawy w terminie. Częstą praktyką organów jest przekraczanie ustawowych terminów, podając w zawiadomieniach o przedłużeniu terminu (tzw. przedłużkach) jako powód, szczególnie skomplikowany charakter sprawy. Organ nie ma jednak prawa przedłużać naszego postępowania w nieskończoność. Środkiem, który pozwala nam na obronę przed bezczynnością organu jest zażalenie, o którym mowa w art. 37 KPA.

O zażaleniu na przewlekłość postępowania i niezałatwienie naszej sprawy w terminie, jak również innych komplikacjach, które mogą się pojawić w trakcie postępowania, którego przedmiotem jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy napiszemy w kolejnym artykule. Zapraszamy do lektury.

 

MartaAutorem wpisu jest Marta Żminkowska, Prawnik i Partner Zarządzający StillWell Polska.
 
Jeżeli Państwa mają Państwo pytania dotyczące wydania decyzji o warunkach zabudowy lub problemy z toczącym się w tej sprawie postępowaniem zachęcamy do kontaktu:

mailowego: biuro@stillwell.pl

lub telefonicznego: 732 601 772

Z chęcią odpowiemy na wszystkie Państwa pytania.

Szanowni Państwo,
informujemy, iż obecnie spółka StillWell Polska sp. z o.o. nie zajmuje się sprzedażą gotowych spółek, świadczeniem usług wirtualnego biura oraz obsługą prawną.

Obecnie w ramach grupy Stillwell Polska wdrażamy nasz najnowszy projekt technologiczny, zajmujący się technologią blockchain, kompleksowym wsparciem dotyczącym kryptowalut takich jaki Ethereum, Ethereum Classic, Zcash czy Bitcoin oraz sprzedażą koparek do ich wydobywania.

Zapraszamy do współpracy. Dodatkowe informację mogą znaleźć Pańśtwo pod adresem: http://www.stillwell.pl/koparki-kryptowalut/

Zapisz się na newsletter!

Zainteresował Ciebie ten artykuł? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj powiadomienia o zmianach w prawie, które mogą dotyczyć Twojej firmy.