business documents on office table with smart phone and laptop computer and graph business with social network diagram and two colleagues discussing data in the background

Skutkiem nabycia nieruchomości ma być zawsze uzyskanie prawa własności, niezależnie od tego, kto jest druga stroną transakcji. Inaczej jednak będzie przebiegać kupno nieruchomości od dewelopera, a inaczej od osoby prywatnej. W pierwszym przypadku przepisy prawa szczegółowo regulują zasady nabycia i obowiązki stron. W drugim przypadku – poza elementami umowy, charakterystycznymi dla samej umowy kupna sprzedaży nieruchomości – strony mogą regulować łączący je stosunek swobodnie.

.

W interesie kupującego

Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 16 września 2011 roku („ustawa deweloperska”), jak sama nazwa wskazuje, kluczowym kryterium ustawodawcy była ochrona interesów kupującego. Co do zasady to deweloper jest tą silniejszą stroną transakcji i jako podmiot wyspecjalizowany w zakresie budowy i sprzedaży nieruchomości ma większe możliwości i wiedzę, niż zainteresowany jej nabyciem. W ocenie ustawodawcy był to wystarczający powód, aby istniało wysokie ryzyko nadużyć ze strony deweloperów i dlatego w polskim obrocie prawnym pojawiła się ustawa deweloperska. Wszelkie postanowienia umowy z deweloperem mniej korzystne dla nabywcy, niż zapisy ustawowe są nieważne. Czy potencjalni klienci deweloperów nie muszą zatem czytać umów deweloperskich? Zakładając, że ustawa deweloperska istotnie chroniłaby skutecznie interesy kupującego byłoby to dla niektórych kuszące podejście. Ustawa nie reguluje jednak wszystkich aspektów związanych z nabyciem nieruchomości od dewelopera, więc w grę wchodzą również inne przepisy powszechnie obowiązującego prawa i, o ile nie zakazują tego normy szczególne, można uregulowane nimi kwestie uzgodnić między stronami swobodnie. Nie trudno też wyobrazić sobie sytuację, w której przedkładane klientom do podpisu umowy są, mimo zakazu ustawowego, mniej korzystne dla nabywców, niż zakłada ustawa. Choć teoretycznie postanowienia takie są nieważne, to droga do egzekwowania swoich praw jest dłuższa, niż w przypadku prawidłowego skonstruowania umowy. Warto więc każdorazowo sprawdzić dokładnie postanowienia umowy i ich zgodność z przepisami powszechnie obowiązującego prawa.

Korzyści

Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego i zawierać zobowiązanie dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz kupującego po zakończeniu budowy. W umowie musi być określony zakres i standard prac wykończeniowych i termin zakończenia robót. Od dewelopera można żądać udzielenia szczegółowych informacji na temat jego sytuacji prawo-finansowej, a swoje roszczenie o przeniesienie prawa własności do nieruchomości ujawnić w księdze wieczystej. Nad przekazywaniem pieniędzy deweloperowi czuwa bank, który wypłaca środki w określonych w ustawie przypadkach. Warto jednak zwrócić uwagę, że ustawa nie chroni każdego nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym. Zakresem regulacji ustawy deweloperskiej objęte są transakcje, w których nabywcą jest osoba fizyczna, a przedmiotem nieruchomość mieszkalna. W przypadku innego rodzaju transakcji strony muszą same zadbać o odpowiednie uregulowanie łączącego je stosunku prawnego i dobranie stosownych zabezpieczeń.

Na rynku wtórnym

Na rynku wtórnym nieruchomości mieszkaniowych (podobnie jak na rynku pierwotnym nieruchomości użytkowych) kupujący musi sam zadbać o swoje interesy. Oczywiście chronią go ogólne postanowienia kodeksu cywilnego, jednak są one w istocie – ogólne. Kupując nieruchomość z tzw. drugiej ręki należy pamiętać w szczególności o zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, przewidzieć sposób dokonania zapłaty za nieruchomość, określić zakres odpowiedzialności stron oraz dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości i uzyskać od sprzedającego wszelkie niezbędne dokumenty.

Notariusz z pewnością do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości poprosi o dostarczenie do Kancelarii szeregu dokumentów. W zależności od rodzaju nieruchomości mogą to być:

  • odpis z księgi wieczystej;
  • tytuł prawny do nieruchomości (np. umowa nabycia, orzeczenie sądu);
  • zaświadczenie ze spółdzielni o braku zaległości w opłatach, jeżeli przedmiotem nabycia jest lokal mieszkalny;
  • zaświadczenie o braku osób zameldowanych w nieruchomości;
  • decyzja określająca wymiar podatku od nieruchomości wraz z dowodem opłacenia podatku;
  • dowód uiszczenia opłaty za użytkowanie wieczyste;
  • zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, jeśli wierzytelność została spłacona przed zbyciem nieruchomości;
  • świadectwo charakterystyki energetycznej;
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów;
  • decyzja o warunkach zabudowy.

To tylko przykładowe wyliczenie. W zależności od przedmiotu sprzedaży oraz zapotrzebowania określonego indywidualnie przez notariusza konieczne może być uzyskanie innych jeszcze dokumentów.

Oświadczenia sprzedającego

Oprócz samej dokumentacji istotne są również osobiste oświadczenia sprzedającego, które składa on w umowie zbycia nieruchomości. Należy dopilnować w szczególności złożenia oświadczenia przez dotychczasowego właściciela o tym, iż nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich. Takie oświadczenie będzie przydatne nabywcy nieruchomości, gdyby okazało się, że jest ona obciążona prawem dożywocia, o którym nabywca nie został poinformowany. Osoba uprawniona z tego tytułu może między innymi zamieszkiwać w nieruchomości do chwili śmierci, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Prawo dożywocia nie musi być ujawnione w księdze wieczystej, stąd utrudnione jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości w tym zakresie. Niestety nawet odebranie stosownego oświadczenia nie doprowadzi do zwolnienia nieruchomości z obciążenia prawem dożywocia, jednak pozwoli dochodzić odszkodowania od nieuczciwego sprzedającego.

Sprzedający powinien złożyć również oświadczenie na temat tego, czy w nieruchomości była prowadzona działalność gospodarcza. Nie stanowi to przeszkody do jej nabycia, natomiast może wiązać się z odpowiedzialnością nabywcy za długi podatkowe i składkowe poprzedniego właściciela. Aby tego uniknąć warto poprosić sprzedającego o zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami oraz o niezaleganiu ze składkami na ubezpieczenie zdrowotne i społeczne.

Pomimo, że nabycie nieruchomości jest tylko jednym z wielu przejawów zwykłej transakcji kupna-sprzedaży, to z uwagi na wysoką wartość przedmiotu umowy, szczególnie warto zadbać o bezpieczeństwo transakcji. Koszty skorzystania z pomocy prawnej w obsłudze transakcji nabycia nieruchomości nie wpłyną znacząco na wysokość poniesionych wydatków na kupno nieruchomości, a kupujący może dzięki temu uniknąć poważnych problemów w przyszłości.

 

OlgaAutorem wpisu jest Piotr Kalina, Radca Prawny StillWell Polska.

Jeśli mają Państwo pytania dotyczące kwestii związanych z nabyciem nieruchomości zapraszamy do kontaktu

mailowego: biuro@stillwell.pl

lub telefonicznego: 732 601 772

Z chęcią odpowiemy na wszystkie Państwa pytania.

 

Zapisz się na newsletter!

Zainteresował Ciebie ten artykuł? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj powiadomienia o zmianach w prawie, które mogą dotyczyć Twojej firmy.