aktnotarialny

Zapraszamy do zapoznania się z pierwszym artykułem z serii „Poznaj prawo ze StillWell Polska”. Dzisiaj temat, z którym większość z nas styka się w życiu co najmniej raz, a mianowicie umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. Umowa przedwstępna może zawierać wiele istotnych zapisów, zabezpieczających interesy zarówno sprzedającego jak i kupującego, ważne jest więc aby była prawidłowo skonstruowana.

 

.

Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna zobowiązuje jej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Kontrahenci nie zawierają umowy docelowej od razu z wielu powodów, np. ze względu na konieczność uzyskania kredytu, wykonanie prac adaptacyjnych, uregulowania stanu prawnego przedmiotu umowy, czy uzyskania pełnoletności przez stronę umowy. Niezależnie od charakteru takich przejściowych przeszkód umowa przedwstępna jest bardzo korzystnym rozwiązaniem dla obydwu stron umowy, zapewniając dojście transakcji do skutku, pomimo niemożności jej sfinalizowania w danym momencie.

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a zatem przede wszystkim przedmiot i cenę. Warto jednak wykorzystać możliwości, jakie daje umowa przedwstępna i wprowadzić do niej zapisy mobilizujące drugą stronę do wywiązania się z przyjętego na siebie zobowiązania oraz umocnić swoją pozycję już przed zawarciem umowy sprzedaży.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Sam ustawodawca podpowiada nam, że w umowie przedwstępnej warto oznaczyć termin do zawarcia umowy przyrzeczonej. Po upływie tego terminu strona zobowiązana do zawarcia przyrzeczonego kontraktu pozostaje w opóźnieniu. Jeżeli w dodatku ponosi winę za brak zawarcia umowy w terminie, to pozostaje już w zwłoce i odpowiada za szkodę wyrządzoną drugiej stronie wskutek tego, że liczyła ona na zawarcie umowy.

Wyznaczenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej już w treści umowy przedwstępnej stanowi uprawnienie stron. Jeżeli kontrahenci nie zdecydują się na tego typu zapis, to umowa przyrzeczona powinna być zawarta w terminie wyznaczonym przez uprawnioną do tego stronę. Do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej mogą być uprawnione obydwie strony umowy. Gdyby każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Jest to kolejny argument przemawiający za ustaleniem terminu umownego. W razie bezskutecznego upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej i przy zachowaniu odpowiedniej formy umowy przedwstępnej, strona może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Forma umowy

Umowa przedwstępna nie wymaga dla swej ważności żadnej szczególnej formy. Można zatem zawrzeć ją w zwykłej formie pisemnej, nawet jeśli dla umowy przyrzeczonej ustawa zastrzega formę szczególną. Wówczas w razie uchylania się przez jedną ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona co do zasady może żądać jedynie naprawienia szkody.

Jeżeli jednak umowa przedwstępna została zawarta w takiej formie, jaka jest wymagana dla ważności umowy przyrzeczonej (np. w formie aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości), to strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Pomimo zatem zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej strona zobowiązana do jej sprzedaży może odmówić zbycia nieruchomości i nie będzie można jej do tego skutecznie zobowiązać na drodze sądowej. Poszkodowanej stronie pozostanie możliwość dochodzenia odszkodowania, co jednak jest procesem skomplikowanym i długotrwałym. Jeśli natomiast strony od razu zawarłyby umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, to strona zobowiązana do sprzedaży nieruchomości nie mogłaby skutecznie uchylić się od przyjętego zobowiązania. Wówczas można przymusić ją do sprzedaży i wydania nieruchomości.

Dodatkową korzyścią z zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest możliwość zamieszczenia w akcie wniosku notariusza o ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości. O ile bezpośrednio nie zmierza to do przymuszenia właściciela nieruchomości do zbycia jej stronie umowy przedwstępnej, o tyle dla innych, potencjalnych nabywców, którym właściciel oferowałby nieruchomość, będzie z pewnością argumentem przeciwko jej nabyciu. Dzięki wpisowi w księdze wieczystej strona umowy przedwstępnej będzie mogła dochodzić sprzedaży nieruchomości nawet od jej nowego właściciela.

Zadatek

W celu umocnienia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej przy zawarciu umowy przedwstępnej często strona zobowiązana do świadczenia pieniężnego uiszcza zadatek. Jest to określona kwota, stanowiąca ułamek ostatecznej ceny zapłaty, która w razie wykonania umowy jest zaliczana na poczet ceny nabycia. Natomiast w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron (o ile strony nie postanowią inaczej) druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Nie istnieje przy tym narzucona ustawowo wysokość zadatku. Strony mogą dowolnie uregulować tę kwestię w umowie. W praktyce spotyka się różne metody jego obliczania, np. jako 10% ceny, lub jako wskazanie konkretnej kwoty, chociażby 10.000,00 zł.

Zaliczka

Zaliczka, choć potocznie jest mylona z zadatkiem, to w rzeczywistości stanowi całkowicie odrębną od niego instytucję prawną i wywiera odmienne skutki. Strona zobowiązana uiszcza określoną umownie kwotę tytułem zaliczki, którą w razie należytego wykonania umowy zalicza się na poczet przyszłego świadczenia. Zaliczka stanowi zatem część ceny nabycia i odmiennie, niż zadatek, nie pełni funkcji zabezpieczającej wykonania umowy. W razie niedojścia umowy do skutku kwota zadatku, jako świadczenie nienależne, podlega zwrotowi na rzecz osoby, która ją wpłaciła i to w takiej samej wysokości, w jakiej została ona uiszczona.

Koszty notarialne i PCC

Aby uniknąć wątpliwości, lub niezręcznych sytuacji w chwili finalizowania kontraktu warto już w umowie przedwstępnej przewidzieć która ze stron będzie zobowiązana ponieść koszty notarialne oraz opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych.

Kary umowne

Coraz częściej spotykane są w umowach przedwstępnych zapisy o karach umownych naliczanych z tytułu niewykonania zobowiązania. Jest to prosta forma przyznania stronie uprawnienia do zryczałtowanej, umówionej przez strony kwoty, w razie, gdyby druga strona uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Kwota kary umownej, podobnie jak zadatku, czy zaliczki, może być dowolna. Jeśli będzie jednak zbyt wysoka, to strona naraża się na zarzut rażąco wygórowanej wysokości kary umownej i miarkowanie jej w postępowaniu sądowym. Istotna jest przy tym konstrukcja samego zapisu dotyczącego naliczenia kary umownej, aby był on skuteczny i przy okazji nie uniemożliwił stronie korzystania z pozostałych uprawnień, związanych z dochodzeniem roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej.

Pełnomocnictwo zabezpieczające

Daleko posuniętą, ale rozsądną i zyskującą na popularności formą zagwarantowania sobie dojścia do skutku zawarcia umowy przyrzeczonej jest udzielenie tzw. pełnomocnictwa zabezpieczającego. Pełnomocnictwa tego przy zawarciu umowy przedwstępnej udziela się drugiej stronie umowy, lub osobie trzeciej, upoważniając ją do zawarcia umowy przyrzeczonej w imieniu mocodawcy. W związku z tym, iż pełnomocnictwo takie jest udzielone w interesie pełnomocnika i mogłoby być wykorzystane na niekorzyść mocodawcy, to tylko w wyjątkowych okolicznościach można pozbawić osoby udzielającej pełnomocnictwa możliwości jego odwołania. Sąd Najwyższy dopuszcza skuteczne zrzeczenie się możliwości odwołania pełnomocnictwa zabezpieczającego jedynie w przypadku, gdy pełnomocnikowi przysługuje przeciwko mocodawcy roszczenie wynikające z łączącego ich stosunku podstawowego, którego mógłby on skutecznie dochodzić, a udzielenie nieodwołalnego pełnomocnictwa stwarza tylko możliwość zaspokojenia przez pełnomocnika tego roszczenia (wyrok SN z dnia 15 lipca 1998 r., II CKN 832/97). Warunki takie stwarza zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Przyszły nabywca może bowiem żądać od właściciela nieruchomości jej zbycia nawet jeśli nie posiada pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej w imieniu właściciela nieruchomości. Gdyby pełnomocnictwo takie posiadał byłby to jedynie środek prowadzący do zrealizowania swojego roszczenia. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej nie daje już potencjalnemu nabywcy uprawnienia do żądania wykonania umowy i dlatego, jeżeli właściciel nieruchomości udzielił mu pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej w swoim imieniu, to może je odwołać, zgodnie z art. 101 § 1 kc.

 

OlgaAutorem wpisu jest Piotr Kalina, Radca Prawny StillWell Polska.

Jeśli mają Państwo pytania dotyczące kwestii związanych ze sprzedażą nieruchomości i przygotowania umowy przedwstępnej zapraszamy do kontaktu

mailowego: biuro@stillwell.pl

lub telefonicznego: 732 601 772

Zapraszamy do kontaktu.

 

Zapisz się na newsletter!

Zainteresował Ciebie ten artykuł? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj powiadomienia o zmianach w prawie, które mogą dotyczyć Twojej firmy.