Businessman putting last block to the towerSamowola budowlana to wbrew pozorom nie wyłącznie problem działkowców stawiających ponadnormatywne obiekty. Praktyka dostarcza przykładów wielu inwestycji gospodarczych, realizowanych bez wymaganych zezwoleń, lub niezgodnie z ich treścią. Zagadnienie dotyczy również osiedlowych garaży i ogrodowych altan. Czy samowola budowlana to poważny problem? I tak i nie. Z pewnością przez proces legalizacyjny nie warto przechodzić bez prawnika.

.

.

Co to jest samowola budowlana?

Ustawa kwalifikuje jako samowolę budowlaną budowę obiektu budowlanego, lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę, albo bez wymaganego zgłoszenia, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. Do tej kategorii mogą trafić zarówno nielegalnie postawione konstrukcje, jak i „po cichu” dobudowane ganki, lub piętra.

Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane – organ bezwzględnie nakazuje rozbiórkę samowoli budowlanej. Od tej surowej reguły zostały co prawda przewidziane wyjątki, jednak skorzystanie z nich wymaga spełnienia szeregu wymogów.

Legalizacja samowoli

Aby uniknąć nakazu rozbiórki samowoli budowlanej, należy ją zalegalizować. Legalizacja samowoli budowlanej przebiega inaczej w zależności od tego, jakiego rodzaju obiekt budowlany jest jej przedmiotem. Inne warunki ustawodawca przewidział dla budowy obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, albo zgłoszenia dotyczącego budowy wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, stacji transformatorowych i sieci przesyłowych, a inne dla pozostałych inwestycji realizowanych bez wymaganego przepisami zgłoszenia.

W celu legalizacji samowoli budowlanej obiektów, dla których wymagane jest pozwolenie na budowę oraz wybranych obiektów, dla których ustawa wymaga zgłoszenia właściwemu organowi niezbędne jest uzyskanie zaświadczenia o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zaświadczenie wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta). Zainteresowany ma obowiązek w wyznaczonym terminie przedstawić je powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego wraz z czterema egzemplarzami projektu budowlanego i niezbędnymi załącznikami, a także z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Brak doręczenia w terminie do PINB wymaganych dokumentów oznacza konieczność rozbiórki samowoli budowlanej. Z kolei w przypadku doręczenia kompletu dokumentów przed upływem terminu organ bada zgodność projektu z przepisami, jego kompletność i wykonanie przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Gdy wymagania zostały spełnione organ postanowieniem ustala wysokość opłaty legalizacyjnej oraz w drodze decyzji zatwierdza projekt budowlany i – jeżeli budowa nie została ukończona – zezwala na wznowienie robót.

Opłata legalizacyjna jest wymierzana w wysokości pięćdziesięciokrotności kary za odstępstwa od projektu. Oznacza to, iż np. przy wolnostojącym budynku jednorodzinnym wyniesie ona 50.000,00 zł.

Budowa bez zgłoszenia innych obiektów budowlanych

Przy obiektach wybudowanych bez wymaganego zgłoszenia, których rozmiar inwestycyjny nie jest tak duży, jak przy domach mieszkalnych, stacjach transformatorowych i sieciach przesyłowych, mechanizm legalizacji samowoli budowlanej różni się tylko nieznacznie. Identyczna jest sankcja za zrealizowanie samowoli budowlanej, to znaczy konieczność jej rozbiórki. Postępowanie legalizacyjne można zainicjować pod warunkiem zgodności samowoli z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W celu wykazania tej zgodności należy uzyskać stosowne zaświadczenie wydawane przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) oraz przedłożyć je powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego wraz z oświadczeniem o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, projektem zagospodarowania działki oraz odpowiednimi szkicami i rysunkami.

Brak przedłożenia wymaganych dokumentów w terminie 30 dni skutkuje wydaniem decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego, natomiast ich przedłożenie przed upływem terminu skutkuje ustaleniem przez organ opłaty legalizacyjnej, której uiszczenie przez stronę kończy proces legalizacji samowoli budowlanej. Wysokość opłaty w tym przypadku jest zryczałtowana i wynosi przykładowo dla garaży o powierzchni do 35 m2 5.000,00 zł. Kwotę 2.500,00 zł wystarczy zapłacić, aby zalegalizować samowolę budowlaną np. przydomowego basenu o powierzchni do 50 m2.

Sankcja karna

Wiele osób nie wie, że ustawodawca za samowolę budowlaną przewidział również sankcję karną. Przepis art. 90 ustawy Prawo budowlane stanowi między innymi, iż za czyn polegający na budowaniu lub wybudowaniu obiektu budowlanego lub jego części, bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia, bądź pomimo sprzeciwu właściwego organu, grozi kara grzywny, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Nie ma zatem żartów. Warto jednak pamiętać, że czyny zabronione ulegają co do zasady przedawnieniu. Niestety przedawnienie nie dotyczy sankcji administracyjnych związanych z samowolą budowlaną, a zatem nakaz rozbiórki, albo opłata legalizacyjna mogą być nałożone w każdym czasie (o ile nie znajdą zastosowania przepisy wcześniej obowiązujących ustaw – np. pod rządami ustawy Prawo budowlane z 1974 roku nie była przewidziana obligatoryjna opłata legalizacyjna).

Powyższe zasady dotyczą obiektów budowlanych, które zostały zbudowane po 1 stycznia 1995 roku. Do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy, lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne, stosuje się przepisy dotychczasowe, tj. wyżej wymienioną ustawę z dnia 24 października 1974 roku Prawo budowlane.

OlgaAutorem wpisu jest Piotr Kalina, Radca Prawny StillWell Polska.

Jeśli mają Państwo pytania dotyczące kwestii związanych z legalizacją samowoli budowlanej lub odwołaniem od decyzji o rozbiórce,  zapraszamy do kontaktu

mailowego: biuro@stillwell.pl

lub telefonicznego: 732 601 772

Z chęcią odpowiemy na wszystkie Państwa pytania.

 

Zapisz się na newsletter!

Zainteresował Ciebie ten artykuł? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj powiadomienia o zmianach w prawie, które mogą dotyczyć Twojej firmy.